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miércoles, 12 de agosto de 2020
Legislación
Sentencia europea sobre los gastos de hipoteca: ¿cuáles se pueden reclamar?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció el jueves pasado sobre los gastos de hipoteca que un cliente puede recuperar si el banco le obligó a pagarlos
21/07/2020

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció el jueves pasado sobre los gastos de hipoteca que un cliente puede recuperar si el banco le obligó a pagarlos. Y su sentencia deja algunas dudas, pues este organismo considera que si una cláusula se declara nula por abusiva, en principio el cliente tiene derecho a recuperar todo el dinero pagado por su culpa “salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos”. 

Al introducir ese matiz, la sentencia puede tener dos interpretaciones. Si los jueces consideran una “disposición de Derecho nacional” la jurisprudencia del Tribunal Supremo español sobre el reparto de las costas hipotecarias, el consumidor tendrá derecho a recuperar la totalidad de los gastos de registro y el 50% de los de notaría y gestoría, explican fuentes del comparador financiero HelpMyCash.com. En caso contrario, los clientes afectados podrán recuperar todo lo pagado por la notaría, la gestoría, el registro y la tasación, aunque no lo abonado por el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). 

¿Cuánto dinero se puede recuperar?

De este modo, habrá que esperar a ver cómo interpretan los jueces españoles el fallo del TJUE. En caso de que se decanten por la primera opción (todo el registro y el 50% de la notaría y la gestoría), desde HelpMyCash.com han creado una calculadora gratis de devolución de gastos de hipoteca con la que sus usuarios pueden saber cuánto dinero podrían recuperar. Además, la herramienta proporciona un informe en el que se explica el proceso que hay que seguir para interponer la reclamación. 

Pongamos, por ejemplo, que un cliente contrató, hace unos años, un préstamo hipotecario medio de 200.000 euros. Si el banco le obligó a pagar los gastos asociados a la constitución de esta hipoteca, ahora podría recuperar, según la calculadora del comparador, unos 575 euros en costas de notaría, unos 490 euros por las de registro y unos 200 euros por las de gestoría. En total, por lo tanto, podría reclamar la devolución de unos 1.265 euros.  

¿Y cuáles se podrían reclamar si los jueces se decantan por la segunda opción? En ese caso, el banco estaría obligado a devolver todo lo que el cliente pagó en gastos de constitución, a excepción del IAJD. Para el ejemplo anterior, serían unos 1.150 euros en costas de notaría, 490 euros en registro, 400 euros en gestoría y 300 euros en tasación, lo que sumarían un total de 2.340 euros.

En ambos casos, según HelpMyCash.com, el impuesto sobre actos jurídicos documentados no se podría reclamar, pues la ley española establecía antes del 10 de noviembre de 2018 que este tributo debía abonarlo el consumidor (así lo ratificó el Tribunal Supremo el 6 de noviembre de ese mismo año).

En el aire la posible abusividad de la comisión de apertura

La justicia europea, además, sentenció que no es correcto considerar transparente por defecto la aplicación de la comisión de apertura. En su fallo, se establece que el juez nacional debe controlar que su redacción fuera “clara y comprensible”. Además, tiene que asegurarse de que su cobro respondiera a “servicios efectivamente prestados o a gastos habidos” que tuviera que pagar el banco. Es la entidad, además, la que debe acreditar que se cumplió este último requisito.

En caso de que no se den algunas de estas condiciones, por lo tanto, la aplicación de la comisión de apertura podría ser considerada abusiva, así que el cliente podría recuperar lo abonado por ella. Para una hipoteca de 200.000 euros, su coste medio sería de unos 1.000 euros (comisión del 0,5%). 

Hay que reclamar al banco o al juzgado

Otro punto importante que introduce el Tribunal de Justicia de la Unión Europea es que sí puede existir un plazo de caducidad para reclamar la eliminación de una cláusula abusiva, que en el caso español, considera que tiene que ser de cinco años desde la conclusión del contrato. Por lo tanto, pueden recuperar ese dinero todos aquellos clientes que cumplan ese requisito y a los que el banco les cobró la totalidad de las costas de notaría, registro y gestoría (y tasación, si es el caso) asociados a la constitución de su préstamo. En la práctica, según HelpMyCash.com, cumplen este requisito la inmensa mayoría de los que firmaron su hipoteca antes de 2019. No podrían reclamar, en cambio, los que ya hayan obtenido una sentencia en firme sobre este caso, pues se considera “cosa juzgada”.

Para ahorrar tiempo, estos afectados pueden interponer su reclamación ante el propio banco. El procedimiento es simple: hay que tramitarla a través del Servicio de Atención al Cliente de la Entidad, que tiene un mes para responder. Si no lo hace o la rechaza, puede elevarse la queja ante el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España. Aunque sus resoluciones no sean vinculantes, se pueden utilizar como argumento de refuerzo en un juicio posterior. 

En caso de que falle la vía extrajudicial, la otra opción es denunciar al banco ante el juzgado de cláusulas abusivas de la provincia en la que el cliente resida. La sentencia final puede tardar meses o incluso años en emitirse por el colapso que sufren estos juzgados, pero en caso de ganar el pleito, las costas del proceso deberá soportarlas la entidad financiera.