El mercado hipotecario vivió en 2017 un estado de calma generalizada, algo que no ocurrirá en este ejercicio será mucho más agitado. En 2018 está previsto que se apruebe una nueva regulación con el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, además de que muchos analistas señalan que el Euríbor empezará a subir por primera vez en mucho tiempo y se apuesta porque la banca podría recibir nuevos varapalos judiciales.
Pero, ¿qué cambios acarreará la nueva Ley Hipotecaria? Desde Inverpriban nos dan las cinco claves:
- Aumento de los plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca. Hasta ahora eran tres las letras impagadas las que activaban la acción del banco, pero la nueva ley amplía ahora ese plazo a nueve meses en la primera mitad del crédito (o el 2% de impago del total del préstamo) y a 12 meses a partir de entonces (o el 4% del capital).
- Apuesta por las hipotecas a tipos fijos reduciendo así las comisiones. La nueva legislación tiene por objeto abaratar cambiar a otro interés o reembolso anticipado. Además, suprimen las comisiones por convertir una hipoteca variable a otra de tipo fijo a partir del tercer año (para todos los créditos vivos); mientras que los recargos por cancelación anticipada de las hipotecas variables se eliminan a partir de los cinco años o del tercero, en función de lo que se hubiera pactado. Cabe destacar, que estas disposiciones sólo serán aplicables a las hipotecadas firmadas con posterioridad a la aprobación de la ley.
- Información previa gratuita y adhesión a contratos tipo. Para evitar el desconocimiento en términos generales y que se den casos como las cláusulas suelo, la ley permitirá al usuario adherirse a un contrato básico con cláusulas fundamentales. La entidad deberá remitir en siete días ese contrato al cliente con esos datos básicos y dibujarle una estimación a futuro de sus letras en función de la evolución de los tipos de interés. Con ello, el usuario puede estimar el importe que pagará en el desarrollo del pago de la hipoteca, así como puede acudir a un notario de su elección para solventar dudas, refrendar que conoce lo que firma… y no pagará nada por este trámite.
- Sin pluses por el número de hipotecas vendidas. El personal del sector financiero dedicado a la concesión de hipotecas deberá contar con conocimientos suficientes sobre el crédito hipotecario que están concediendo, así como deberá analizar la solvencia de los consumidores. Además, la nueva ley prohibirá a las entidades bancarias ofrecer incentivos a sus trabajadores para que vendan muchos contratos hipotecarios.
- No a los packs hipotecas. A partir de la entrada en vigor de la ley se prohibirá ofrecer la venta vinculada de productos con las hipotecas, como en el caso de seguros del hogar, salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o si se prueba que benefician al consumidor. Es decir, no están permitidas las operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos. Sí están permitidas las ventas combinadas, en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo o con un conjunto de productos.
Sin embargo, no todos los partidos políticos están de acuerdo con la nueva Ley. Podemos ha pedido su devolución y ha presentado un texto alternativo que urge la necesidad de contar con un estudio de viabilidad del crédito y pide establecer en el contrato que la responsabilidad del deudor se limite al bien hipotecado y que quede clara la tasación del bien a hipotecarse en caso de que sea necesaria una dación en pago. También inciden en la necesidad de una revisión y modificación profunda de valoración de la solvencia y la tasación con fines hipotecarios para salvaguardar los intereses de las familias que han sido afectadas por las malas prácticas del sistema financiero y, en especial, de aquellas que se encuentran en riesgo de exclusión residencial.
